리츠, 평균 배당률 6.0% 로 예금금리의 4배 달성
* 부동산투자회사: 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자기구(Real Estate Investment Trusts)
`16년에는 신규 리츠의 진입이 활발하게 이루어져 59개 리츠가 새롭게 인가를 받아, 15개의 리츠가 해산되었음에도 최대 성장폭을 보였으며 그 결과 `16년 말 현재 169개 리츠(자산 25조 1천억 원)가 운용되고 있다.
결산보고서 분석 결과 최근 리츠의 주요 특징은 다음과 같다.
① 투자대상의 경우 정부의 임대주택 공급확대 정책에 힘입어 주택 분야 리츠가 크게 증가했다. 나머지 분야에서는 리츠 개수 및 자산규모가 예년과 유사한 수준이다.
분양전환공공임대, 행복주택, 뉴스테이 등 임대주택 리츠가 활성화되면서 주택부분에 대한 투자가 크게 성장하여 자산규모가 ’15년 4조 7천억 원에서 `16년 11조 4천억 원(전체 리츠 중 45.3%)으로 급증했다.
`16년까지 리츠를 통한 임대주택 공급물량을 살펴보면 공공임대주택은 5만 6천 호, 기업형 임대주택은 3만 1천 호에 이른다.
또한 ‘16년에는 기존 공동주택 건설방식에서 벗어나 단독주택형 임대주택, 청년·신혼부부 대상 매입임대주택, 정비사업 연계형 매입임대주택 등 다양한 형태의 임대주택 리츠가 설립되어 운용 중에 있다.
특이한 점은 국내 최초로 도시재생사업(천안 동남구청 부지)이 리츠(‘16. 11. 영업인가)를 통해 성공적으로 추진 중에 있어 신정부의 도시 재생 뉴딜사업에 리츠가 큰 역할을 담당할 것으로 기대된다.
② 수익률(‘16년 기준)을 살펴보면 `16년 평균 배당수익률은 6.0%를 기록하여 리츠가 평균적으로 연간 6%이상 수익을 주는 간접투자상품인 것을 확인할 수 있다.
운영기간 중에 배당이 어려운 임대주택리츠를 제외하면 실질적인 평균 배당수익률은 9.8%로 채권, 예금 등과 비교해 볼 때 리츠가 저금리 시대의 매력적인 투자 대안이라 볼 수 있다.
구체적으로 살펴보면 오피스 및 리테일 분야의 수익률이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.
오피스는 3개 리츠[코크렙제11호(98.7%), 코크렙제14호(165.6%), 마스턴제이호(86.5%)]의 청산 및 자산 매각*에 따른 자본이득이 발생한 결과 전체적인 배당수익률이 9.0%로 나타났고 리테일은 2개 리츠[동탄2제일호대토(136.4%), 동탄2제2호대토(72.9%)]의 분양수익이 반영되어 전체적인 배당수익률이 9.4%로 높게 나타났다.
* STX남산타워(’16. 9.), 타임스퀘어 A&B동(’16. 8.), 센터포인트광화문(’16. 9.)
현재 4개인 상장 리츠의 평균 배당수익률은 3.1%로 전체 평균 배당수익률에 비해 낮게 나타났으나 주가상승으로 인한 자본 수익을 반영할 경우 평균 수익률은 54.4%에 이르는 것으로 파악됐다.
③ 규모별 현황(‘16년 기준)을 살펴보면 리츠 1개당 평균 자산규모는 1,485억 원이며 자산규모 3,000억 원 이상 대형 리츠는 26개로 ‘15년 14개 대비 12개 증가했으며, 자산규모도 18조 원에서 25조 원으로 확대됐다.
자산규모가 3천억 원 이상인 대형 리츠의 자산 유형으로는 오피스가 6개이고 주택이 15개로서 임대주택 공급 확대가 대형리츠 증가에 큰 영향을 미쳤음을 알 수 있다.
* 자산규모 3,000억 원 이상 리츠는 26개로 전체의 15%에 불과하지만, 자산규모는 13조 3천억 원으로 전체의 53% 차지
유형별로는 위탁관리 리츠가 131개(전년 85개)로 가장 많고 기업구조조정 리츠 32개(전년 32개), 자기관리 리츠 6개(전년 8개)가 운용 중으로 위탁관리 리츠의 설립이 크게 증가했다.
④ 공모·상장 현황(‘16년 기준)을 살펴보면 모두투어 호텔리츠가 ‘16년 9월 추가로 상장되어 자산규모가 ‘15년 2,868억 원(3개)에서 ’16년 3,548억 원(4개)으로 다소 증가했다.
최근 유례없는 저금리, 저성장 시대를 맞이하여 금융시장 환경 변화, 정부 규제완화 등에 따라 리츠 공모·상장이 활발히 진행되고 있어 일반 국민이 투자할 수 있는 리츠가 지속적으로 증가할 전망이다.
⑤ 자산관리회사(‘16년 기준)의 경우 국토교통부로부터 인가받은 자산관리회사가 총 25개이며 그 중 전업 자산관리회사는 14개이고 겸영사는 11개(신탁사 10개, 법률 위탁기관 1개)이다.
수탁규모 및 비중은 한국토지 주택공사가 6조 8,996억 원(29개)으로 27.8%를 차지했으며 코람코자산신탁이 5조 4,370억 원(21개)으로 21.9%, 제이알투자운용이 1조 3,668억 원(15개)으로 5.5% 순인 것으로 나타났다.
작년 말(‘16. 12., 부동산투자회사법 시행령 개정)부터 리츠 자산관리회사와 부동산펀드 자산운용사(부동산집합투자업) 간 겸영이 허용*됨에 따라 리츠 자산을 투자·운용할 수 있는 자산관리회사의 수는 계속 증가할 전망이다.
리츠의 `16년 통계 분석 결과, 리츠는 개수 및 자산규모의 성장과 함께 안정적 실적을 기록했으나 우량한 공모·상장 리츠 부족 등은 앞으로 꾸준히 개선할 필요가 있는 과제이다.
이에 국토부는 리츠 산업이 지속적으로 성장할 수 있도록 우량한 공모·상장 리츠가 증가될 수 있는 투자환경을 조성하고 도시재생 등 정부정책의 원활한 추진을 위해 연기금 등이 참여하는 공공리츠도 활성화하겠다고 밝혔다.
웹사이트: http://www.molit.go.kr
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